ВОПРОС: Кто и за чей счет должен устранять строительные недостатки, обнаруженные в ходе эксплуатации жилого дома, дом сдан два года назад.

ОТВЕТ: В соответствии со статьями 755 и 756 Гражданского кодекса РФ обязанность по устранению строительных недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока, возлагается на застройщика жилого дома.
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 указанного выше Кодекса, составляет пять лет.
В случае не устранения по обращению заявителя строительных недос-татков застройщиком жилого дома, заявитель, как заинтересованное лицо, в соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.  

______________________________________________________________________________________________

ВОПРОС: Каков порядок регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома? 

ОТВЕТ: Собственник квартиры в многоквартирном доме должен знать, что он ещё и владеет долей в общедомовом имуществе. Это обстоятельство зафиксировано в статье 36 Жилищного кодекса. Приносит это дополнительный доход или, наоборот, лишние проблемы и расходы – вопрос, на который у каждого свой ответ в зависимости от ответственности собственников помещений в доме и советов многоквартирных домов. Вообще, регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома не производится в обязательном порядке. Тем не менее, вопрос о необходимости регистрации права на общее имущество может неожиданно встать, и к его решению надо отнестись внимательно.

Когда необходимо регистрировать

Есть ряд оговоренных случаев, когда она необходима. Вот эти случаи:

  • необходимо совершить сделку по передаче общего недвижимого имущества в пользование;
  • возводится новый общий объект недвижимого имущества;
  • необходимо ввести ограничения пользования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • проводится реконструкции или строительства дома.

Общее имущество

Для начала вспомним, что именно в многоквартирном доме относится к общему имуществу. Во-первых, это помещения внутри дома, не являющиеся частями квартир: лестничные площадки, лестницы, лифты, шахты, коридоры, чердаки, подвалы и т.п. Во-вторых, это крыша, ограждающие и ненесущие конструкции. В-третьих, это любое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. И в четвёртых, это земельный участок, на котором расположен данный дом, и то, что там находится, относящееся к дому, к примеру, элементы озеленения и благоустройства. Нельзя упускать из виду, что земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет и включён в состав общего имущества в многоквартирном доме.

За содержание общего имущества должны платить собственники квартир. Они вносят платёж сообразно своей доле в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна площади квартиры. При этом собственник не может ни выделить свою долю, ни отчуждать её. Словом, нельзя совершать действия со своей долей, если подразумевается её отделение от права собственности на квартиру.

В многоквартирном доме право общей собственности на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Таким образом, на собственников возлагаются обязанности оплачивать содержание общего имущества, но, с другой стороны, они же могут и распоряжаться им, к примеру, сдавая в аренду, получая прибыль и деля её на всех опять же в соответствии с размером доли каждого.

Необходимые документы для регистрации прав на общее имущество

Госрегистрация прав на общее имущество регулируется инструкцией «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Министерства юстиции № 29 от 14.02.2007 года.

Список документов, которые требуются для регистрации права долевой собственности домовладельцев на общее недвижимое имущество, довольно велик.

  • Заявление о государственной регистрации такого права. Оно может быть подано либо собственниками, либо представителем всех собственников, либо представителем ТСЖ. В последнем случае представитель должен предъявить документ, подтверждающий его полномочия. Это может быть решение общего собрания собственников. Председатель правления ТСЖ предъявляет решение правления об его избрании и устав ТСЖ.
  • Документ об оплате государственной регистрации права (подлинник и копия).
  • Сведения о размере долей в праве общей собственности на общее имущество дома. Это должен быть список с указанием паспортных данных собственников помещений в многоквартирном доме, основания приобретения собственниками помещений (договоры, свидетельства о праве на наследство и пр.) и реквизиты их регистрации в уполномоченных органах, а также доли в праве в виде простой дроби. Этот список должен быть удостоверен либо собственниками (если они подают заявление) либо представителем ТСЖ или ЖСК.
  • Технический паспорт дома, удостоверенный БТИ и содержащий сведения об общем имуществе дома.
  • Правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество многоквартирного дома, то есть документы органов государственной власти о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об определении границ этого участка.
  • Кадастровый паспорт земельного участка в том случае, если собственники хотят зарегистрировать права на общий земельный участок. В этом случае надо подать еще протокол общего собрания собственников либо соглашение участников общей долевой собственности об определении размера долей в праве на земельный участок.
  • Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В зависимости от того, как будет использоваться в дальнейшем общее имущество, может потребоваться дополнительный пакет документов, нужный для конкретной ситуации. Отдельное свидетельство о государственной регистрации права собственнику не выдается. Сведения об этом включаются в свидетельство о регистрации права, выдаваемое собственнику квартиры в многоквартирном доме. Туда вносятся описание объектов недвижимости, и указывается размер доли.

________________________________________________________________________________

ВОПРОС: Каков порядок проверки и замены приборов учета?

ОТВЕТ: В государственную жилищную инспекцию Курской  области поступают обращения граждан с просьбой разъяснить порядок поверки или замены приборов учета.

В связи с этим инспекция поясняет следующее.

К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями  законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений.

В сопроводительных документах к прибору учета должны быть указаны: информация о соответствии прибора учета утвержденному типу, сведения о дате первичной поверки прибора учета и об установленном для него межповерочном интервале, требования к условиям эксплуатации прибора учета.

Потребитель, в частности собственник либо наниматель помещения, обязан обеспечивать проведение поверок индивидуальных приборов учета в сроки, установленные технической документацией на прибор учета. Необходимо также предварительно проинформировать организации, предоставляющие потребителю коммунальные услуги, о дате снятия прибора учета для осуществления его поверки и о дате установления прибора по итогам поверки.

Исключением являются случаи, когда в договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, предусмотрена обязанность организации,  предоставляющей коммунальные услуги, осуществлять техническое обслуживание таких приборов учета.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» поверку средств измерений осуществляют юридические лица, аккредитованные на проведение поверки средств измерений. При этом потребитель вправе самостоятельно осуществляет выбор такой организации.

________________________________________________________________________________

ВОПРОС: Живу в многоквартирном доме, на площадке 4 квартиры. Соседи выставляют на площадку ненужную мебель, якобы ею пользуются, стулья, доски после ремонта и все ненужное в квартире. Снимают в коридоре обувь и там ее оставляют, по несколько пар мужской и женской обуви. В результате все захламлено. Пыталась разговаривать с соседями, но они отвечают, что имеют право, так как проживают в квартире и значит, им принадлежит часть коридора. Прошу вас разъяснить, правомерно ли поступают соседи? И есть ли на этот счет какие-то правила для проживающих в многоквартирных домах?

ОТВЕТ: Согласно пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные и т.д.

При этом общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе безопасность для жизни и здоровья граждан, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п.10 Правил).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в то числе уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности (п.11 Правил).

Правилами противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 (пп. «к» п.23), запрещается устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы.

За использование жилых помещений не по назначению предусмотрено административное наказание в виде предупреждения или штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1500 рублей (ч.1 ст. 7.21 КоАП РФ). Дела о таких правонарушениях рассматриваются государственной жилищной инспекцией.

Нарушение требований пожарной безопасности влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 3 тыс. рублей (ч.1 ст. 20.4 КоАП РФ). Такие дела рассматривают органы, осуществляющие федеральный государственный пожарный надзор.


ВОПРОС:  «Подскажите, с какого часа и до какого часа можно делать шумный ремонт в многоквартирном доме?»

ОТВЕТ: В нашем регионе действуют определенные ограничения, связанные с обеспечением тишины и покоя граждан. Поэтому шуметь в квартире, в том числе при производстве ремонтных работ, можно только с учетом данных ограничений.

В соответствии с частью 1 статьи 47 Закона Курской области от 4 января 2003 года №1-ЗКО «Об административных правонарушениях в Курской области» на территории региона не допускается нарушение тишины и покоя граждан в ночное время в период с 22.00 до 7.00.

К действиям, которые могут нарушить покой граждан и тишину в ночное время, относятся, в частности:В соответствии с частью 1 статьи 47 Закона Курской области от 4 января 2003 года №1-ЗКО «Об административных правонарушениях в Курской области» на территории региона не допускается нарушение тишины и покоя граждан в ночное время в период с 22.00 до 7.00.

– использование громкоговорящих устройств;

– игра на музыкальных инструментах, пение;

– использование пиротехнических средств.

Следует также учитывать, что шум от соседей не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, а также санитарно-гигиенические нормы (ч. 4 ст. 17 и ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ; п. 3 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 года №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; п. 6 «Правил пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года №25).

Требования к уровню шума в жилых помещениях установлены разд. VI Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов (СанПиН) 2.1.2.2645-10. Максимально допустимый уровень составляет 55 дБА с 7.00 до 22.00 и 45 дБА с 22.00 до 7.00.

За нарушение покоя граждан и тишины в ночное время предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 47 Закона Курской области №1-ЗКО, ст. 6.4 КоАП РФ), а также гражданско-правовая ответственность вплоть до выселения без предоставления другого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).


ВОПРОС: Имеет ли право МУП «Курскводоканал Курска» отказать в установке счетчика на холодную воду в частном доме при наличии долга за пользование водой из колонки общего пользования?

ОТВЕТ: В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении, о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» организации, которые осуществляют снабжение водой или их передачу через сети централизованного водоснабжения, обязаны осуществлять и деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергоресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют.

Указанные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергоресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют.

Если водоснабжение в вашем доме централизованное, отказ МУП «Водоканал города Курска» в установке счетчика холодного водоснабжения является незаконным. В этом случае вы вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию Курской области.Указанные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергоресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют.

На основании статьи 153 Жилищного кодекса РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, в том числе за холодное водоснабжение, поставляемое через водоразборные колонки общего пользования. В связи, с чем ресурсоснабжающая организация вправе взыскать с вас задолженность за пользование услугой водоснабжения в судебном порядке.


ВОПРОС:  Нашей управляющей организации инспекцией выдано предписание. Будет ли наш дом исключен из реестра лицензий?

ОТВЕТ: В соответствии с ч. 5 и 5.1 ст. 198 Жилищного кодекса Российской Федерации сведения об одном или обо всех многоквартирных домах исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в случае, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два и более раза было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома или многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

При этом в течение двух месяцев со дня надлежащего информирования собственников помещений в многоквартирном доме о наличии оснований для исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации указанные собственники вправе принять на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом. В течение трех рабочих дней со дня оформления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме орган государственного жилищного надзора должен быть уведомлен о принятом решении путем направления ему копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В этом случае сведения о таком доме не исключаются из реестра лицензий Курской области.
___________________________________________________________________

ВОПРОС:  В нашем доме постоянно меняются управляющие компании. К кому обращаться? 

ОТВЕТ: Выбор управляющей организации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации является правом собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент принять решение о смене способа управления многоквартирным домом либо о смене управляющей организации.

Кроме того, в соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

____________________________________________________________________

ВОПРОС: Что такое Совет многоквартирного дома? Каковы его права и полномочия? Требования к его деятельности. В каком порядке устанавливается выплата вознаграждения председателю совета многоквартирного дома?

ОТВЕТ: В соответствии с Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» Жилищный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 161.1 – «Совет многоквартирного дома», касающейся роли собственников помещений многоквартирных домов в управлении своим домом и взаимодействии с управляющими организациями.

В соответствии со статьей 161.1. Жилищного кодекса Российской Федерации, при условии, что многоквартирный дом не имеет Товарищество собственников жилья, либо же такой дом не управляется каким-либо кооперативом, а также в данном доме имеется более 4-х квартир, то со стороны собственников помещения данного дома на собрании должен быть избран совет многоквартирного дома, состоящий из собственников помещений конкретного дома.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, в каких-либо органах регистрацию не проходит.

Совет многоквартирного дома, руководствуясь большинством мнений собственников жилья, тесно работает с управляющей организацией, при этом постоянно контролируя ее деятельность. Перечень прав совета многоквартирного дома полностью отражен в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Главная цель работы Совета многоквартирного дома – реализация решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 8.1 указанной нормы предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Совет многоквартирного дома действует два года, а затем переизбирается, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. Произойти это может и досрочно — если избранные члены ненадлежащим образом выполняли свои обязанности. Совет также перестаёт действовать, если было создано Товарищество собственников жилья.

Качество работы Совета многоквартирного дома зависит от собственников помещений в многоквартирном доме, которые избраны в его состав, их инициативности и ответственности. Собственники дома, в первую очередь, должны быть заинтересованы в выборе Совета многоквартирного дома и не откладывать принятие такого важного решения, инициатором которого, в последующем, выступит орган местного самоуправления.

Следует обратить внимание, что Жилищный кодекс Российской Федерации однозначно устанавливает правовое положение Совета многоквартирного дома и не содержит в себе таких понятий, как: домовой комитет, старший по дому.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросу избрания Совета многоквартирного дома, проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Результаты общего собрания оформляются протоколом.

Примечание: требования к оформлению протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

________________________________________________________________________________
ВОПРОС: За чей счет должно оплачиваться дворовое освещение?

ОТВЕТ: В силу части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу данной нормы закона, если оборудование, используемое для освещения территории многоквартирного дома, находится на участке, входящем в состав общего имущества собственников дома, освещение участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно осуществляться за счет средств собственников многоквартирного дома.

В ином случае освещение следует рассматривать как часть уличного освещения, что является вопросом местного значения и финансируется за счет средств местного бюджета.

________________________________________________________________________________

ВОПРОС: Можно ли менять местами кухни и жилые комнаты в квартире?

ОТВЕТ: Ответ на заданный вопрос содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47).

В соответствии с пунктом 24 размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Таким образом, проводить перепланировку и перемещать кухню на место жилой комнаты запрещено на законодательном уровне. Узаконить такую перепланировку в судебном порядке также не получится.

Если же вы уже все-таки произвели такой незаконный перенос, то в таком случае данные помещения признаются непригодными для проживания. Точно такие же правила применяются, если увеличить размер кухни за счет жилой комнаты».

________________________________________________________________________________

ВОПРОС: Виды работ, на которые могут быть использованы средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

ОТВЕТ: В соответствии со ст.174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Согласно ч.1 ст.166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии с ч.2 ст.166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Во исполнение данной нормы статьей 14 закона Курской области от 22.08.2013г. №63-ЗКО «О вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Курской области установлен дополнительный перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

1) разработка проектной документации;

2) замена входных дверей в подъезды, оконных и балконных блоков на лестничных площадках, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме;

3) строительный контроль.

Данный перечень является исчерпывающим, в связи с чем расходование средств фонда капитального ремонта на иные виды работ действующим законодательством не предусмотрено.

________________________________________________________________________________
ВОПРОС: Порядок принятия решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта со счета регионального оператора на специальный счет.

ОТВЕТ: Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное решение принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через год после направления региональному оператору указанного решения.

В соответствии со ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Данные требования установлены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (зарегистрировано в Минюсте России 14.04.2016 № 41802).

Указанным приказом утверждены обязательные требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений.

Таким образом, решение собственников помещений в доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта со счета регионального оператора на специальный счет вступит в силу по истечении 1 года со дня направления региональному оператору протокола общего собрания собственников, оформленного в соответствии с требованиями указанного выше Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр.

В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

____________________________________________________________________ 

ВОПРОС: Что понимается под структурой платы за жилое помещение?

ОТВЕТ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает:

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом (далее — МКД), за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД;

— плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В плату за жилое помещение для нанимателя дополнительно включается плата за пользование жилым помещением (плата за наем). При этом капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет собственника жилищного фонда.

В плату за жилое помещение для собственника помещения дополнительно включается взнос на капитальный ремонт. При этом следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт.

Законом Курской области предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий. Одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.

Примечание. Свое право на предоставление мер социальной поддержки указанные категории граждан вправе проверить в органах социальной защиты по месту жительства.

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Исключение составляет определение размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, для которого применяется особый порядок, в том числе и путем принятия решения на общем собрании.

Размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений, устанавливается органом местного самоуправления. Кроме того, установленный размер платы применяется при начислении платы собственникам в МКД, в случае, если собственники не приняли решение об установлении такой платы, не выбрали способ управления МКД, либо принятое решение не было реализовано.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше Минимального перечня.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета (при их отсутствии — исходя из установленных нормативов потребления коммунальных услуг), и по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством РФ о государственном регулировании цен (тарифов).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца включительно, следующего за истекшим месяцем. При этом договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ (жилищного кооператива) может быть установлен иной срок внесения платы.

За несвоевременную и (или) неполную оплату жилого помещения, коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт предусмотрена обязанность по уплате пени. Кроме того, задолжавшим потребителям может быть ограничено (приостановлено) предоставление коммунальных услуг.
____________________________________________________________________
ВОПРОС: Наша УК регулярно вывешивает на подъезде список должников с номерами квартиры. Причем туда попадают даже те, кто оплатил квитанции с опозданием, после 10 числа. Насколько это законно?

ОТВЕТ: Вывешивание списков должников в общедоступных местах многоквартирных домов ― типичная ситуация. Говорить о нарушении закона со стороны управляющей организации можно только в случае, если в списках указаны фамилии, адреса и суммы долга жителей. Однако если информация вывешивается обличенной, то есть по информации невозможно установить личность человека, то нарушения нет.

Такая мера досудебного воздействия приносит свои результаты, но не всегда. В судах находится масса исковых производств по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

________________________________________________________________________________
ВОПРОС: Кто  должен устранять строительные недостатки обнаруженные в ходе эксплуатации жилого дома, дом сдан  год назад?

ОТВЕТ:  В соответствии со статьями 755 и 756 Гражданского кодекса РФ обязанность по устранению строительных недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока, возлагается на застройщика жилого дома.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 указанного выше Кодекса, составляет пять лет.

В случае не устранения по обращению заявителя строительных недостатков застройщиком жилого дома, заявитель как заинтересованное лицо в соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

_______________________________________________________________________________

ВОПРОС: «О дополнительных квитанциях на оплату текущего ремонта при расторжении договора управления и/или смене управляющей организации или способа управления многоквартирным домом».

ОТВЕТ: В связи с поступающими обращениями по вопросу начисления платы за текущий ремонт, при расторжении договора управления и (или) смене управляющей организации или способа управления многоквартирным домом, считаем необходимым пояснить следующее.

Договор управления, действующий до смены управляющей организации или способа управления, был заключен в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. При расторжении договора управления сторонам, т.е. cобственникам и управляющей компании необходимо производить сверку расчетов с целью проведения взаимных расчетов. 

Начисление платы по статье текущий ремонт могло быть произведено в случае, если в период действия договора управления, организация с которой прекращаются договорные отношения, работы по текущему ремонту были выполнены в большем объеме, чем начислено по указанной статье. Общий срок исковой давности в соответствии со ст.196 ГК РФ составляет три года. Вместе с тем, бремя доказывания наличия задолженности лежит на управляющей организации, выставившей счета на оплату задолженности.

Взыскание управляющей компанией задолженности, может осуществляться только в судебном порядке.

Таким образом, собственники вправе обратиться в управляющую организацию, с требованием обосновать начисления дополнительной платы по статье текущий ремонт.

Вместе с тем разъясняем, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией, выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору, — с другой стороны. Таким образом, проверка объемов выполненных работ по текущему ремонту, а также выставленных сумм к оплате находится в компетенции Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курской области.

В случае, если есть основания полагать, что выставленные счета необоснованны, обращение по данному вопросу может быть направлено в правоохранительные органы для проведения проверки по признакам уголовного преступления.