Пять трудностей перевода жилого помещения в МКД в нежилое

Трудность 1: Выполнить общие требования к характеристикам будущего нежилого помещения:

В середине 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ, который ужесточил требования к процедуре перевода жилых помещений многоквартирных домов в нежилые. Он внёс изменения в ст. ст. 22, 23 ЖК РФ. Согласно ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, собственник квартиры может сделать её офисом или иным нежилым помещением, если она находится на первом этаже или же выше, но тогда под ней должны располагаться нежилые площади. Нельзя сделать жильё офисом или магазином, если: доступ к нему возможен только через общие помещения дома, обеспечивающие проход к квартирам; нет технической возможности оборудовать отдельный вход к данному помещению; его часть по-прежнему используется как жильё; право собственности на помещение обременено правами других лиц. В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, собственник квартиры, чтобы сделать её нежилым помещением, должен подать соответствующее заявление в муниципалитет, приложив к нему правоустанавливающие документы на помещение, технический паспорт квартиры и поэтажный план дома. Если планируется перепланировка или переустройство – необходимо также прикрепить к заявлению проект таких работ.

Трудность 2: Получить согласие всех собственников примыкающих помещений:

Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ ввёл в состав документов, которые подаёт владелец квартиры в муниципалитет, два новых. Первый – письменное согласие каждого собственника примыкающих помещений на перевод квартиры в статус нежилого (п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ, примыкающим считается помещение, имеющее общую стену с квартирой, у которой меняется статус, или же расположенное над или под квартирой. Его собственник должен выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме с указанием фамилии, имени и отчества соседа, паспортных данных, а также номера принадлежащего ему помещения и реквизитов документов, подтверждающих право собственности.

Трудность 3: Провести ОСС с особым кворумом и количеством голосов «за» от соседей по подъезду:

Второй документ, который владелец переводимого в новый статус помещения должен получить с привлечением соседей, – протокол общего собрания собственников с решением об их согласии на такие действия (п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Для реализации этого требования в компетенцию общего собрания собственников включена новая – п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Причём по такому вопросу ОСС нужно набрать свой кворум всего собрания, для утверждения его правомочности, и количество голосов, которыми принимается решение. ОСС правомочно голосовать по вопросу смены статуса квартиры, если: В нём принимают участие владельцы помещений с более чем ⅔ от всех голосов в доме с одним подъездом (п. 2 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Тогда решение принимается простым большинством от голосов участников собрания (п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). Если в доме два и более подъезда, то кворум собрания – более 50% от всех голосов в доме. При этом среди них должно быть более ⅔ от всех голосов собственников – соседей по подъезду (п. 1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Тогда решение принимается 50%+1 голос от общего числа голосов участников собрания. Условие – «за» проголосовали соседи по подъезду, обладающие большинством от голосов таких жителей дома на ОСС (п. 1 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). То есть владельцу квартиры, который хочет перевести её в нежилое помещение, мало собрать на ОСС большинство собственников в МКД: ему нужно добиться, чтобы на собрании присутствовали его соседи по подъезду, и они были не против таких перемен.

Трудность 4: Получить согласие всех собственников помещений на переустройство будущего нежилого помещения

Перевод жилого помещения в нежилое, в том числе требование к проведению ОСС с повышенным кворумом и особым условием принятия решения, может ещё больше осложниться, если собственник собирается проводить переустройство, которое затронет общее имущество МКД. В случае, если переустройство предполагает его уменьшение, то «за» должны проголосовать все собственники. Например, в деле № 33а-454/2021 собственник квартиры хотел перевести её в статус нежилого помещения и присоединить к соседним площадям магазина. Он подал соответствующее заявление в муниципалитет, но орган местного самоуправления не разрешил это сделать. Владелец жилья попытался оспорить это в суде, но первая и апелляционная инстанции отказали ему. Они указали, что собственник, собираясь присоединить квартиру к нежилым помещениям и перевести её в тот же статус, собирается организовать проём во внутренней капитальной стене МКД. А такая стена – часть общедомового имущества, которое в итоге работ уменьшится. За это на ОСС должны проголосовать все собственники (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Поскольку в материалах дела и в комплекте документов, поданных муниципалитету, протокола ОСС с соответствующим решением не было, отказ органа местного самоуправления суды признали законным.

Трудность 5: Добиться от соседей, чтобы они проголосовали «за» смену статуса квартиры

Но даже если собственник, который стремится перевести свою квартиру в нежилое помещение, соберёт необходимые документы и организует собрание для получения согласия соседей, нет уверенности, что участники ОСС проголосуют «за». Заставить других владельцев квартир переменить мнение нельзя. Об этом сказал суд в деле № 88-10951/2021. Истец купил квартиру специально, чтобы перевести её в нежилое помещение. Для этого он планировал сделать крыльцо с выходом на придомовую территорию, чтобы организовать отдельный вход в помещение в исполнение требований ЖК РФ. Для этого он собирался использовать существующий балконный проём. Владелец квартиры собрал ОСС, но два собственника выступили против переустройства и перевода квартиры в нежилое помещение. Истец посчитал, что они злоупотребили своим правом и помешали реализации его собственных прав на распоряжение его имуществом. Но суды трёх инстанций отказали истцу в требованиях принудить соседей согласиться на перевод квартиры в нежилое помещение и организацию крыльца. Они указали, что для таких работ собственник должен получить на ОСС согласие всех соседей по дому. Суды не нашли злоупотреблений в отказе двух владельцев помещений согласовать планы истца. Ответчики обладают правом самостоятельно принимать решение на ОСС. В НПА нет механизма, который бы позволил преодолеть несогласие ответчиков на действия с общим имуществом.