САМОЕ ГЛАВНОЕ, ЧТОБЫ СОБСТВЕННИКИ ПОНЯЛИ, ОНИ – ХОЗЯЕВА ДОМА!

9 июля в курском Доме журналиста по инициативе редакции газеты «Комсомольская правда» и Государственной жилищной инспекции Курской области при содействии комитета информации и печати Курской области прошел круглый стол на тему «Ремонт многоквартирных домов (МКД) в регионе. Взаимодействие УК и собственников жилья в решении вопросов ремонта».

В рамках круглого стола собственники жилья смогли напрямую пообщаться с представителями УК, Жилинспекции и Фонда капремонта и задать наболевшие вопросы. Только совместными усилиями возможно справиться с любыми проблемами, к такому выводу пришли старшие по домам, принявшие участие в мероприятии

Участниками круглого стола стали начальник Госжилинспекции Курской области Игорь Афонькин, заместитель председателя комитета по тарифам и ценам Курской области Валентина Чурилина, заместитель генерального директора Регионального оператора Фонда капремонта многоквартирных домов Курской области Артур Иванов, руководитель РОО «ЖКХ Контроль в Курской области» Любовь Логачева, руководители ряда управляющих компаний (УК) Курска и собственники жилья.

«Нужно формировать настоящего собственника»

В рамках круглого стола обсуждались проблемы взаимодействия УК, Фонда капремонта и собственников жилья в решении вопросов проведения капитального и текущего ремонтов многоэтажек.

— Вопросу проведения текущего и капитального ремонта в РФ сейчас уделяется особе внимание – определяются стратегические перспективы, планы на ближайшие годы, вносятся изменения в законодательство. В 2016 году утверждена «Стратегия развития ЖКХ в РФ до 2020 года». В документе поднимаются наиболее острые и значимые проблемы. Это, прежде всего, износ основных фондов. Не секрет, что основные фонды требуют колоссальных вложений. В последние годы в России стали задумываться о том, что необходимо менять трубы, сносить старые дома и строить новые, изменять саму систему ЖКХ, ментальность людей, формировать настоящего собственника. Существует также проблема инфраструктурных мощностей, поскольку потребление ресурсов растет, проблема недостаточности информирования населения о действующих законодательных актах, формировании тарифов. Здесь тоже необходимо дорабатывать, — отметил начальник Госжилинспекции Курской области Игорь Ананьевич Афонькин.

Вопрос роста тарифов на услуги ЖКХ в рамках круглого стола прокомментировала заместитель председателя комитета по тарифам и ценам Курской области Валентина Николаевна Чурилина:

— Увеличение тарифов с 1 июля – плановое, оно проводится ежегодно. Для каждого субъекта РФ постановлением Правительства утверждаются предельные индексы роста платежей и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям. На основании этого Постановления ежегодно принимается Постановление губернатора Курской области, в котором утверждены предельные индексы роста платежей граждан по каждому муниципальному образованию. На 2017 год в Курской области утвержден средний рост тарифов на 3,4 процента.

Уже третий год в Курской области продолжается реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов, в которую включены более 5100 домов общей площадью около 17 миллионов квадратных метров. В 2017 году запланировано капитально отремонтировать более 250 многоэтажек на сумму более чем 1,5 миллиарда рублей. В рамках круглого стола было отмечено, что в этом году завершен капремонт в 29 домах региона. Стоимость выполненных работ – более 200 млн рублей. Собрано средств собственников – около 300 млн рублей, процент собираемости платежей в Курской области составил более 80%.

Капремонт и текущий ремонт – в чем разница?

Статья 166 Жилищного кодекса регламентирует виды работ, которые могут проводиться за счет минимального взноса на капремонт. Это замена инженерных систем тепловодоснабжения, газоснабжения, ремонт фасада и фундамента, отмостки, лифтового оборудования, подвалов. В Курской области этот список дополнен еще тремя видами работ – замена окон и дверей в местах общего пользования, разработка проектной документации, проведение строительного контроля. Нередко собственники просят утеплить фасад, смонтировать узел учета управления ресурсами, поставить счетчик тепла, но в рамках минимального взноса эти работы выполнить нельзя. Не исключено, что вскоре в Курской области будет пересмотрен список видов работ, которые можно выполнять за счет текущего взноса.

— Основной вопрос, который стоит перед Фондом – это повышение качества выполняемых работ. Создана специальная приемочная комиссия, в которую входят представители управкомпаний, органов власти, собственники. Контроль усиливается.

Новый порядок отбора подрядных организаций предусматривает двуступенчатый фильтр – предварительный отбор и непосредственное участие в электронных аукционах. В реестр добросовестных организаций, которые смогут участвовать в торгах на проведение капремонта, включен 71 подрядчик. Проблема, которую мы видим для себя в этом перечне, это очень большая география участников, начиная от Курской области, заканчивая Дальним Востоком. Возникает вопрос при работе с этими организациями при гарантийном пятилетнем сроке, в течение которого мы должны поддерживать капремонт в надлежащем состоянии. Большие сомнения, что эти организации в случае выявления недоделок смогут исправить их, — отметил заместитель гендиректора Фонда капремонта многоквартирных домов Курской области Артур Александрович Иванов.— До сентября этого года все собственники, которые не оплачивали капремонт, будут охвачены претензионной работой. Сейчас львиная доля долгов – по физическим лицам. Есть определенный контингент, который не оплачивает в принципе коммунальные услуги, соответственно и взносы на капремонт тоже. Но это не более 3,5%.

В рамках «круглого стола» было отмечено, что в настоящий момент работают жесткие правила в отношении подрядных организаций по части финансовой дисциплины. Эти меры направлены на то, чтобы собственники менее всего страдали от действия или бездействия подрядчика.

УК + собственник

ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова»: жильцы имеют полную информацию о работе УК.

Опытом взаимодействия с собственниками жилья в вопросах проведения текущего ремонта поделился заместитель гендиректора ООО «УК Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» Паньков Александр Нефёдович:

— Дома нашей управкомпании расположены в Центральном округе Курска — на проспектах Клыкова и Победы. Обслуживаются дома тремя УК, две из которых на проспекте Клыкова и одна на проспекте Победы. Для содержания общедолевого имущества разработано и действует специальное положение. Работы по текущему ремонту выполняют как собственник, так и подрядные организации. Ведутся они планово, в обязательном порядке согласовываются с собственниками. Внепланово проводятся лишь работы аварийного характера и по предписаниям жилинспекции. На всех домах избраны советы, численностью каждый от трех и более человек. Совместно с ними мы периодически проводим совещания и решаем текущие вопросы.

Как правило, основание для проведения текущего ремонта – это осмотр многоэтажек, который проводится два раза в год. По итогам осмотра по каждому дому формируется план мероприятий. Весной, после отопительного сезона, проводится повторный обход домов. По завершении работ в обязательном порядке подписываются акты приемки.

До определенного момента в соответствии с жилищным законодательством принятие решения о проведении текущего ремонта было исключительно компетенцией общего собрания. Со вступлением в силу изменений в жилищный кодекс, в части наделения полномочиями советов многоквартирных домов по принятию решения о проведении текущего ремонта, значительно облегчилось исполнение этой задачи. С учетом этого все мероприятия, связанные с проведением текущего ремонта и списанием средств, теперь стали согласовывать со старшими домов.

— Это значительно облегчило процесс взаимодействия собственников и УК , — уточняет Александр Нефедович.- С информацией о наличии средств на лицевых счетах домов и выполненных работах собственники могут ознакомиться на сайте УК. Также в платежном документе компании предусмотрена таблица, где каждый месяц такие сведения предоставляются. А значит, каждый собственник владеет информацией, сколько денег на счету, какова задолженность и сколько израсходовано. Следует отметить, что в некоторых случаях запланированные с советом домов объемы и сроки выполнения работ не всегда можно выполнить в срок. Причина – задолженность населения за услуги.

— Оплата коммунальных услуг должна быть для собственника наравне с оплатой кредитов, налогов. Ситуация вызывает озабоченность, поскольку платежи населения – основной источник средств для предприятий коммунальной сферы. Проводимые с нашей стороны мероприятия по взысканию задолженности – информационно-разъяснительные, досудебные – не дают, к сожалению, эффекта, который бы хотелось получить.

ООО УК «СЕЙМСКОГО ОКРУГА»: «ДОМАМ НУЖЕН КАПРЕМОНТ»

Генеральный директор ООО УК «Сеймского округа» Татьяна Анатольевна Горловаочертила круг проблем, которые остро стоят перед собственниками и УК в Курске.

— У нас довольно сложная ситуация, так как в управлении находятся 95 домов постройки 60-70х годов. Есть и дома, построенные сразу после окончания Великой Отечественной войны. Условия проживания не лучшие. Самая большая и страшная проблема – это текущие кровли. 30 домов — с неудовлетворительным состоянием кровли и в 12 из них её просто нет. При этом люди оплачивают текущий ремонт и содержание жилья, а также взносы на капремонт. Мы из года в год ремонтируем одни и те же места. Толку особо нет — нужен капремонт. УК сама не может провести его, поэтому вынуждены выходить к собственникам с предложением о проведении капремонта. Как правило, это вариант софинансирования. Приходится объяснять людям, что необходимо еще собрать денег, чтобы привести дом в порядок. И, естественно, положительного результата мы нигде не видим. Многим домам мы помогли составить протокол по переносу ремонта кровли на более ранние сроки. Многие жители просят утепления несущих конструкций. Хотелось бы , чтобы утепление фасадов входило в капремонт.

Любую проблему капремонта можно решить с собственниками. Можно сделать отмостку, отремонтировать инженерные коммуникации, утеплить стены, если будет на то решение жильцов. Хотелось бы, чтобы куряне понимали, есть не только «мое», но и «общее», а Фонд капремонта нас услышал и помог решить вопрос ремонта кровли.

ООО УК «ТСЖ»: «Основная проблема – долги собственников жилья»

Вопросы дисциплины платежей со стороны собственников поднял в рамках круглого стола генеральный директор ООО УК «ТСЖ» Шевчук Виктор Максимович:

— Мы тесно общаемся с другими управляющими компаниями, частенько на совещаниях встречаемся, вопрос текущего и капитального ремонтов подробно обсуждаем. Основная проблема – это долги собственников жилья. Нередко дело доходит до судов. Люди пытаются расплатиться с кредитами, оплачивают текущую коммуналку, а долги нет. Работаем с населением, доводим до них всю актуальную информацию. Но, к сожалению, действует только обращение в суд. Только эта мера может побудить неплательщиков рассчитаться с долгами.

По словам Виктора Максимовича, на практике выясняется любопытный факт, добросовестные плательщики – это люди с небольшим доходом. А вот более состоятельные собственники нередко стараются уйти от платежей:

— Бабушки и дедушки-пенсионеры, как только получают пенсию, бегут тут же оплачивать коммуналку. И все дополнительные работы они в первую очередь оплачивают по решению собрания.

ООО «Управляющая компания Курска»: «УК даже больше, чем собственники, заинтересована в проведении капремонта домов»

Директор ООО «Управляющая компания Курска» Юрий Иванович Мяснянкинрассказал о том, как УК помогает собственникам в решении вопросов проведения ремонта на доме и о практике погашения долгов:

— К каждому должнику мы подходим дифференцированно. Мы готовы подписать рассрочку платежей. Кстати, что касается дополнительных взносов на ремонт дома, здесь также может быть предусмотрена рассрочка от двух месяцев до полугода в зависимости от взаимоотношений конкретного жильца с УК.

Перед проведением ремонта мы составляем предварительную смету и согласовываем ее с собственниками. Но у жильцов всегда есть возможность привлечь своего подрядчика.

По мнению Юрия Ивановича, отношение собственника к УК сдерживает процесс бизнеса, который бы позволял выполнять текущий ремонт в рамках доходной части управляющей компании:

— Наша УК даже больше, чем собственники заинтересована, чтобы на доме был проведен капремонт и дом был приведен в надлежащее состояние, потому что мы его эксплуатируем. Первоначально роль УК не была определена в проведении капремонта законодательно. Только в июле прошлого года УК допустили к приемке выполненных работ, что очень правильно. Но вопросов много, особенно по качеству ремонта кровли.

Мы на практическом уровне больше знаем, мы бываем на домах. Получается, что мы «воюем» с подрядчиком. Но только собственники могут повлиять на Регионального оператора и мы собственникам помогаем – объясняем сложные моменты.

Вопросы текущего и капремонта разделить нельзя, считает руководитель. Поэтому «управляйка» сама помогает решать жильцам вопросы по переносу срока капремонта, если есть такая необходимость. Также помогает открыть спецсчета тем собственникам, которые не хотят вносить платежи за капремонт на «котловой» счет. По словам Юрия Ивановича, многие куряне уже поняли, что в некоторых случаях выгоднее ведение собственного спецсчета. Такое решение в праве принять собственники.

Еще один вопрос, который был поднят Юрием Ивановичем – проблемы ремонта в Курске небольших домов постройки 50-70х годов. По его словам, самый большой собственник – государство, муниципалитет, заинтересован, чтобы как можно быстрее устранить эти проблемы. Требуется только сознательное отношение к вопросу собственников.Впрочем, как и в таком вопросе, как проверка газового оборудования в домах старой постройки.

— У нас прописан график с газовиками на проверку оборудования. Но, к сожалению, многие собственники не допускают газовиков для проверки. В 90% сотрудники газовой службы просто не могут попасть в дома, — отметил Юрий Мяснянкин.
ООО «ЖКХ ЭКСПЕРТ»: «Когда есть совет многоквартирного дома, есть с кем вести диалог»

Генеральный директор ООО «ЖКХ ЭКСПЕРТ» Александр Евгеньевич Лытневрассказал о проблемах взаимодействия жильцов многоэтажек с управляющими компаниями:

— Грамотное и правильное планирование ремонта может обеспечить технически исправное состояние дома на долгие годы. Наша УК также совершает два раза в год весной и осенью контрольные осмотры домов, составляет акт техосмотра. Потом на основании поступивших в диспетчерскую службу заявок (там они у нас хранятся в электронном виде все и всегда на контроле у оператора) с учетом денежных средств по текущему ремонту на домах формируются планы работ на год. Мы сталкиваемся с тем, что на тех домах, где собственники выбрали совет многоквартирного дома, проблем по выполнению намеченного плана гораздо меньше, так как у УК есть с кем вести диалог. Можно всегда подкорректировать его исполнение в связи с сезонностью, наступлением каких-то аварийных, непредвиденных работ. А вот на домах, где не выбрали совет многоэтажки, вопросов больше. Из 270 домов, которые находятся в нашем управлении, уже половина определилась с выборов совета многоквартирного дома. Поэтому призываю собственников, ответственных, грамотных людей, созвать собрание и выбрать совет многоквартирного дома. Это даст возможность продуктивно работать с УК, согласовывать планы, контролировать расход денежных средств, вносить изменения в планы ремонта конкретного многоквартирного дома.

Подводя итоги «круглого стола» Игорь Ананьевич Афонькин отметил, что на сегодняшний день никто из собственников в Курской области не платит 100 % стоимости капремонта:

— Если сегодня взнос составляет с квадратного метра жилплощади в Курской области 7 рублей 50 копеек, то для ремонта необходима сумма значительно выше. Как известно, взносы на ремонт берутся с каждого квадратного метра жилплощади. То есть чем больше у собственника жилплощадь, тем больше и размер финансовой ответственности. При этом в Курской области действует программа социальной поддержки малообеспеченных граждан, которая позволяет снять бремя платежей с особой категории населения.

По мнению руководителя РОО «ЖКХ Контроль в Курской области» Любовь Ростиславовны Логачевой, самое главное, чтобы собственники поняли – они хозяева дома. А управляющая компания – это организация, которую выбрали сами же жильцы для того, чтобы содержать свой дом в порядке. Поэтому нужно тесно взаимодействовать с УК, они — профессионалы своего дела! И только в комплексе оба вида ремонта обеспечат долговечную и безопасную эксплуатацию зданий.