Обязана ли УО подписать договор управления, утверждённый на ОСС

Договор управления заключают УО и собственники после согласования его условий

Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с ней договор (ДУ). Он заключается в письменной или в электронной форме – с использованием ГИС ЖКХ.

Его условия утверждают собственники на общем собрании на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если по истечении этого периода стороны не заявят о прекращении действия документа, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч. ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления непубличный, а консенсуальный: каждая сторона должна согласиться на его условия

Договор управления МКД не является публичным, поскольку он не соответствует требованиям ст. 426 ГК РФ:

• многоквартирные дома различаются техническим состоянием, перечнем необходимых услуг и работ и платы за них;
• УО может быть коммерческой и некоммерческой организацией (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ);
• предложение об условиях ДУ формулируют собственники помещений на ОСС.

Такой договор по своей правовой природе консенсуальный: стороны должны согласовать его условия. Решение общего собрания – это воля лишь одной стороны договора. Поэтому управляющая организация вправе отказаться его заключать после определения собственниками его существенных положений.

Суд не может удовлетворить требование о понуждении к заключению ДУ. Апелляционная инстанция отменила решение коллег в части, обязывающей УО подписать договор управления на условиях собственников (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 29.11.2022 по делу № 33-2497/2022).