Чем похожи и чем различаются спецсчёт и спецдепозит фонда капремонта?
- 23.06.2021
В статьях ЖК РФ о формировании фонда капремонта встречаются два схожих термина: специальный счёт и специальный депозит. Собственники и управляющие домами порой их смешивают, считая, что это одно и то же. Если кратко, то специальный счёт – место, где собственники копят деньги на оплату капремонта. Спецдепозит – это временный вклад этих денег под проценты для получения доходов. Не все владельцы спецсчетов и жители МКД знают, какие преимущества даст им спецдепозит, на каких условиях и когда его можно открыть. Разберём подробнее их особенности согласно ст. ст. 175, 175.1 ЖК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать, как формировать фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома: в «общем котле» регионального оператора или на специальном счёте. Спецсчёт открывается в банке только для одного конкретного дома (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений сами решают, когда проводить капитальный ремонт, и не зависят от решений регоператора и наличия у него средств. Решение об открытии спецсчёта принимается на ОСС большинством от всех голосов в доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч .1 ст. 46 ЖК РФ).
У спецсчёта дома обязательно есть владелец: управляющая домом организация, ТСЖ или кооператив (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Также владельцем такого счёта может быть региональный оператор, если собственники на собрании примут соответствующее решение (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). У дома может быть только один специальный счёт для формирования фонда капремонта (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ). Договор с банком на открытие и ведение такого счёта дома является бессрочным: банк не может ограничить собственников по времени пользования таким счётом (ч. 5 ст. 175 ЖК РФ). Фонд капремонта на спецсчёте пополняется ежемесячно: собственники помещений уплачивают установленный на ОСС взнос в фонд по платёжным документам, которые формирует и направляет им владелец спецсчёта. При этом деньги, которые находятся на таком счёте, могут использоваться только для оплаты работ и услуг по капремонту дома. Суд не может обратить на них взыскание иных долгов по обязательствам владельца счёта: только если подрядчики по капремонту не получили средства по договору и взыскивают их в судебном порядке (ч. 6 ст. 175 ЖК РФ). Также эти средства неприкосновенны в случае, если владелец спецсчёта признан банкротом.
Понятие специального депозита введено в ЖК РФ Федеральным законом от 03.07.2016 № 355-ФЗ: в кодексе появилась отдельная статья 175.1. По сути спецдепозит – это вклад средств в банк под проценты. Решение об открытии депозита принимается на ОСС не менее чем ⅔ от всех голосов в многоквартирном доме (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это добровольное решение собственников: если на спецсчёте уже скопилась крупная сумма, а капремонт в ближайшее время не запланирован, они могут внести эти средства на депозит для получения дохода в виде процентов.
У спецдепозита в рамках формирования фонда капремонта есть свои особенности: Такой вклад открывает владелец спецсчёта только по решению ОСС. На депозит средства вносятся только со спецсчёта капремонта: на него не перечисляются взносы, которые ежемесячно делают собственники в фонд. Средства на депозите размещаются временно, и только та часть суммы со спецсчёта, которая в данный момент не нужна для оплаты работ и услуг по капремонту. Возврат денег с вклада и перечисление процентов происходит только на спецсчёт. Доходы от размещения денег на вкладе могут использоваться только на оплату услуг и работ по капремонту, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 175.1 ЖК РФ, суд может взыскать деньги со спецдепозита в уплату долгов его владельца только в случае, если задолженность образовалась из-за неоплаты услуг и работ по договорам капремонта. Например, нельзя списать со такого вклада деньги в счёт долга УО перед поставщиком ресурсов за КР на СОИ.
Спецсчёт и спецдепозит капремонта МКД взаимосвязаны, но не равны. Депозит не может существовать без открытия собственниками специального счёта для формирования фонда. При этом у этих двух счетов есть общие признаки: создаются только по решению общего собрания собственников; у них один владелец, выбранный на ОСС; на них находятся деньги, которые собственники уплачивают в виде взносов в фонд капремонта; средства с них используются только на оплату работ и услуг по капитальному ремонту или по кредиту, взятому для этих целей; с них суд не может взыскать средства по долгам владельца, которые не касаются оплаты работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества.
Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать способ формирования фонда капремонта. Решив, что будут собирать средства отдельно, на своём счёте, они обязаны выбрать владельца счёта и кредитную организацию для его открытия. При этом у владельцев помещений есть право получать доход с собранных уже на спецсчёт средств: принять на ОСС решение об открытии депозита. Собственники должны решить, какую сумму, на какой срок и на каких условиях они переведут на вклад для получения процентов. Согласно воле общего собрания владелец спецсчёта заключает договор с банком на открытие вклада. Открытие вклада со свободными средствами фонда капремонта дома поможет собственникам и УО, ТСЖ увеличить сумму, уже накопленную для проведение капитальных работ в доме, расширить перечень таких работ за счёт дополнительных доходов.
